Baufinanzierung! Wie klappt's?
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Ein eigenes Heim zu finanzieren ist
ganz gewiss kein Pappenstiel -
und da die meisten von uns sich nur selten
mit der zugegebenermaßen etwas komplizierten
Materie befassen, finden Sie hier eine
Reihe von Tipps:
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Machen Sie Kassensturz!
Um einen Finanzierungsplan aufstellen zu können, muss man sich zuerst mal über die
eigenen finanziellen Mittel klar werden. Listen sie alle Eigenmittel (Sparguthaben,
Wertpapiere, Bausparverträge, Rückkaufswerte aus Kapitallebensversicherungen) und
Kreditmöglichkeiten (öffentliche Mittel, Arbeitgeber-Darlehen) auf und stellen Sie diese
den zu erwartenden Kosten gegenüber.
Nur sichere Finanzierungsmittel einplanen!
Vorsicht ist geboten bei finanziellen Mitteln, die man zwar erwartet, die aber noch nicht
fest zugesagt sind. Dies betrifft sowohl Darlehen aus öffentlichen Mitteln als auch
Schenkungen von Verwandten oder andere Zuwendungen. Gehen Sie auch hier auf Nummer sicher!
Eigenleistungen nichtüberschätzen!
Eigenleistungen, die der Bauherr, seine Familienangehörigen, Freunde oder Verwandte
erbringen können, müssen realistisch eingeschätzt werden. Leider werden diese aber in
der Praxis noch häufig überschätzt. Oft wird auch vergessen, dass es keine
Gewährleistungsansprüche auf Eigenleistungen gibt. Also vorher genau überlegen, was man
nun selbst erledigen kann oder was man besser vom Fachmann ausführen lässt. Oft wird
auch das Verletzungsrisiko bei Eigenleistungen nicht bedacht.
Haushaltsbudget mit "Puffer"kalkulieren!
Die monatliche Belastung für die Finanzierung sollte 30 bis 40 Prozent vom Nettoeinkommen
nicht übersteigen. Nach Abzug der monatlichen Belastung geht man für die
Lebenshaltungskosten von folgenden Mindestwerten aus: 550 EUR für Alleinstehende,
Ehepaare 850 EUR, für das erste und zweite Kind 160 EUR und jedes weitere
Familienmitglied ebenfalls 160 EUR.
Dauer der Eigenheim- und Kinderzulage beachten!
Prüfen Sie, ob sich eine Finanzierung auch langfristig - nach Wegfall der Eigenheim- bzw.
Kinderzulage - trägt. Beide Zulagen sind auf 8 Jahre befristet und können daher nicht
voll in die Finanzierung mit eingerechnet werden. Vielmehr sollte diese eher als
"eiserne Reserve" für die ersten Jahre eingeplant werden.
Nicht "Äpfel mit Birnen"vergleichen!
Oft werden die Zinsangaben nicht genau betrachtet, Nominalzins mit Effektivzins
verwechselt oder die Höhe der Gesamtkosten unterschiedlich bewertet. Als eine
Schlüsselgröße für einen Vergleich eignet sich der "effektive Jahreszins".
Doch dahinter muss nicht immer das günstigste Angebot stehen - denn bei der Ermittlung
des Effektivzinses müssen die Banken nicht alle Nebenkosten miteinbeziehen. Es sollte
immer geprüft werden, wie der individuelle Mix aus monatlicher Belastung und Laufzeit
aussieht. Eine gute weitere Richtgröße ist daher der Vergleich der Gesamtkosten für die
gesamte Finanzierung bis zum Ende der gesamten Laufzeit.
Zinsfestschreibung genau überlegen!
Für Verträge mit Zinsfestschreibungen bis zu zehn Jahren kann man sich derzeit die noch
günstigen Konditionen sichern. Dies hat jedoch zur Folge, dass nach zehn Jahren neue und
oft nervenaufreibende Zinsverhandlungen beginnen werden. Deshalb sollte man besser von
Anfang an die gesamte Laufzeit der Finanzierung einplanen. Wer also langfristig auf der
sicheren Seite stehen will, sollte sich das niedrige Zinsniveau unbedingt für mindestens
zehn Jahre, besser noch länger sichern - auch wenn dies auf den ersten Blick etwas mehr
kostet. Langfristig gesehen läuft der Bauherr damit immer besser.
Anschaffungsnebenkosten schlagen zu Buche!
Grundsätzlich sollten in das Finanzierungskonzept neben dem Kaufpreis allein für die
Anschaffungsnebenkosten 15 Prozent des Kaufpreises aufgenommen werden. Auch ein Umzug und
die Errichtung des neuen Heims kosten Geld.
Baunebenkosten gehören dazu!
Wichtig ist, sich Klarheit über die Gesamtkosten des Objekts zu verschaffen. Dazu
gehören auch die Nebenkosten, die zwischen 10 und 30 Prozent der Bau- und Erwerbskosten
betragen. Der größte Brocken sind fast immer die Anschlusskosten mit rund 7.500 EUR. Die
Maklerprovision liegt, je nach Region, zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich
16 Prozent Mehrwertsteuer. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 Prozent zu Buche. Für
Notar- und Grundbuchgebühren sollten etwa 2 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten
eingeplant werden. Zu beachten sind beispielsweise auch die Kosten für
Behördenunterlagen, Bereitstellungszinsen, Umzug, Vermessung des Grundstücks,
Modernisierung, Renovierung und Ausbau, für Architektenhonorare und für Außenanlagen
wie Garten.
Risikoschutz für die Familie im Ernstfall!
Es kommt leider immer wieder mal vor: Der Hauptverdiener stirbt und hat seinen Todesfall
nicht ausreichend abgesichert, um den Hinterbliebenen das Eigenheim ohne finanzielle
Probleme zu hinterlassen. Stellen Sie also sicher, dass die Familie im Todesfalle
ausreichend abgesichert ist und die Versicherungssumme einen Großteil der Finanzierung
abdeckt. Empfehlenswert ist eine Risikolebensversicherung.
Auf "Nummer sicher" gehen - Reserven einbauen!
Bringen Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes in die Finanzierung ein. Auch bei
unvorhergesehenen Ausgaben oder Notlagen muss sichergestellt sein, dass noch ausreichende
Finanzmittel zur Verfügung stehen.
Sondertilgungen vertraglich sichern!
Später zu erwartende Gelder (z.B. aus Lebensversicherungen, Erbschaft) können sehr
vorteilhaft in die Finanzierung mit eingebaut werden. Damit diese als Sondertilgungen den
Darlehensbetrag und damit die Zinszahlung verringern können, müssen sie unbedingt in den
Vertrag mit aufgenommen werden.
Gute Beratung!
Eine langfristig tragbare Finanzierung steht und fällt mit der Qualität der
Finanzierungsberatung! Wenn Sie den Bau oder Kauf einer Immobilie vorhaben, dann sollte
eine gute Beratung folgende Punkte erfüllen:
Gute Beratung beginnt mit der Bedarfs-Vorhanden-Analyse. Ihr Berater ermittelt die
Finanzierungskosten und die laufenden
- Aufwendungen bei Nutzung der Immobilie. Auf der anderen Seite werden Ihre Eigenmittel festgelegt.
- Ihr Berater macht Sie auf Fördermittel und Sonderprogramme des Bundes, der Länder, der Kommunen aufmerksam.
- Werden Eigenheim- und Kinderzulage eingerechnet, weist Ihr Berater darauf hin, dass diese Zulagen nach 8 Jahren auslaufen und Ihre Belastung dann dementsprechend höher wird.
- Sie werden über die Ausschöpfung aller staatlichen Vergünstigungen wie Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage informiert.
- Es wird berücksichtigt, dass steuerliche Begünstigungen in vielen Fällen zeitlich begrenzt sind.
- Hinter dem niedrigsten effektiven Jahreszins steht nicht immer das günstigste Angebot. Ihr Berater nennt Ihnen sämtliche Nebenkosten der Finanzierung, denn bei der Ermittlung der Effektivzinsen müssen Banken nicht alle Nebenkosten mit einbeziehen.
- Ihr Berater klärt Sie über das Zinsänderungsrisiko auf, das Sie haben, wenn die Zinsfestschreibung nicht für die gesamte Laufzeit gilt.
- Die Gesamtkosten der Finanzierung werden von Ihrem Berater bis zum Ende der Laufzeit nur bis zum Ende der Zinsbindungsfrist dargestellt.
- Das Finanzierungskonzept ist nachvollziehbar und gibt eine komplette Kostenübersicht über die gesamte Laufzeit.
- hr Berater baut eventuell später fällige Geldmittel (z.B. Bausparvertrag, Lebensversicherung) als Sondertilgung in die Finanzplanung ein und ermittelt danach individuell verschiedene Bindungsfristen.
- Es wird geprüft, ob für das Todesfallrisiko ausreichender Hinterbliebenenschutz besteht.
Welche Finanzierung für Sie die günstigste ist und welche
Finanzierungsbausteine für Sie passen, hängt immer vom Einzelfall ab!
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